Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dari Orangtua ke Anak, Cek Besaran nya - Kompas

By - Beritahu Info Berita Id • 9/17/2026 05:26:00 PM

KOMPAS.com - Proses pengalihan hak kepemilikan sertifikat tanah dari orangtua kepada anak, baik yang dilakukan melalui skema hibah maupun warisan, memerlukan sejumlah persiapan dana.

Besaran biaya balik nama tersebut bervariasi pada setiap individu karena sangat dipengaruhi oleh lokasi domisili serta karakteristik objek tanah yang bersangkutan.

Kepala Biro Humas dan Protokol Kementerian ATR/BPN, Shamy Ardian, menjelaskan bahwa balik nama sertifikat tanah merupakan mekanisme pemindahan hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru yang sah secara hukum, termasuk dalam konteks hubungan keluarga.

"Jadi balik nama itu adalah proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru yang sah secara hukum. Dalam konteks orang tua ke anak, balik nama tidak terjadi secara otomatis walaupun hubungan kekeluargaannya sudah jelas," ungkap Shamy dalam keterangan resminya.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dari Orangtua ke Anak

Tahapan pengurusan balik nama

Langkah awal yang krusial sebelum memulai pengurusan balik nama adalah membedakan status pengalihan, apakah melalui hibah atau waris.

Penentuan status ini akan memengaruhi jenis akta, persyaratan dokumen, hingga beban pajak dan biaya administrasi.

Peralihan status hibah diproses ketika orangtua masih hidup, sedangkan peralihan waris dilakukan apabila orangtua telah meninggal dunia.

“Kalau salah menentukan sejak awal, bisa berakibat pengurusannya berulang lagi dari proses awal,” kata Shamy menegaskan.

Secara garis besar, terdapat empat alur utama dalam prosedur balik nama tanah dari orangtua ke anak:

Penetapan dasar hukum peralihan hak.
Penerbitan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris.
Pelunasan kewajiban pajak dan bea pertanahan.
Pencatatan resmi di Kantor Pertanahan setempat.

Rincian biaya balik nama sertifikat tanah

Dilansir dari Kompas.com (27/4/2026), proses peralihan hak kepemilikan tanah ini membutuhkan kesiapan sejumlah dana untuk memenuhi komponen-komponen biaya berikut:

1. Biaya pembuatan akta (PPAT atau Notaris)

Akta hibah (PPAT):

Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 Pasal 1, batas maksimal tarif jasa PPAT adalah 1 persen dari nilai transaksi yang tertera pada akta (sudah mencakup honorarium saksi). Rinciannya meliputi:

Transaksi kurang dari atau sama dengan Rp 500 juta: biaya jasa paling banyak 1 persen.
Transaksi > Rp 500 juta – Rp 1 miliar: biaya jasa paling banyak 0,75 persen.
Transaksi > Rp 1 miliar – Rp 2,5 miliar: biaya jasa paling banyak 0,5 persen.
Transaksi > Rp 2,5 miliar: biaya jasa paling banyak 0,25 persen.

Catatan: Sesuai Pasal 2, PPAT wajib membebaskan biaya jasa pembuatan akta bagi warga kurang mampu yang melampirkan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) resmi.

Akta waris atau wasiat (Notaris):

Aturan honorarium notaris dimuat dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (Pasal 36), yang memperhitungkan nilai ekonomis dan sosiologis:

Nilai objek s.d. Rp 100 juta: tarif paling tinggi 2,5 persen.
Nilai objek > Rp 100 juta – Rp 1 miliar: tarif paling tinggi 1,5 persen.
Nilai objek > Rp 1 miliar: berdasarkan kesepakatan para pihak, dengan batas maksimal 1 persen.
Nilai sosiologis (fungsi sosial objek): tarif paling tinggi Rp 5 juta.

Catatan: Pasal 37 mengatur bahwa notaris berkewajiban memberikan layanan hukum tanpa pemungutan biaya untuk masyarakat tidak mampu.

2. Biaya BPHTB

Peralihan hak atas tanah melalui warisan maupun hibah dapat menjadi objek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Tarif BPHTB ditetapkan oleh pemerintah daerah dengan batas paling tinggi 5 persen. Besaran BPHTB dihitung berdasarkan nilai perolehan objek pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), sesuai ketentuan yang berlaku di daerah masing-masing.

Besaran NPOPTKP dapat berbeda antara satu daerah dan daerah lainnya. Khusus perolehan hak karena warisan atau hibah wasiat kepada keluarga dalam garis lurus satu derajat, termasuk suami atau istri, undang-undang menetapkan batas minimum NPOPTKP sebesar Rp 300 juta.

Karena BPHTB merupakan pajak daerah, Anda perlu mengecek tarif dan NPOPTKP yang berlaku kepada pemerintah kabupaten atau kota tempat tanah berada. Pembayaran BPHTB umumnya dilakukan melalui kanal pembayaran yang ditetapkan pemerintah daerah setempat.

3. Biaya pajak

Pengurusan balik nama sertifikat tanah dari orangtua ke anak dapat memperoleh pengecualian Pajak Penghasilan (PPh) apabila memenuhi ketentuan yang berlaku. Untuk memperoleh pengecualian tersebut, pemohon tetap perlu mengajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh.

Hibah dari orangtua kepada anak kandung dan peralihan tanah atau bangunan karena warisan dapat memperoleh pengecualian PPh dengan memenuhi persyaratan dan mengurus SKB PPh.

Jika tidak memenuhi ketentuan pengecualian, pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada umumnya dikenai PPh final sebesar 2,5 persen dari nilai pengalihan.

4. Biaya PNBP

Saat mengurus balik nama di Kantor Pertanahan, Anda akan dikenakan biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).

Perhitungannya dilakukan berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan setempat, yaitu: (Nilai tanah per meter persegi dikali luas tanah dalam meter persegi), lalu hasilnya dibagi 1.000.

Anda juga bisa melihat simulasi biayanya lewat aplikasi Sentuh Tanahku atau situs resmi Kementerian ATR/BPN.

Persyaratan balik nama sertifikat tanah dari orangtua ke anak

Syarat karena Waris:

Mengisi dan menandatangani formulir permohonan di atas materai (lampirkan surat kuasa jika diwakilkan).
Fotokopi KTP dan KK para ahli waris atau kuasa yang sudah dicocokkan dengan dokumen asli oleh petugas.
Sertifikat tanah asli.
Akta kematian orangtua.
Surat Keterangan Waris.
Akta wasiat notariil (jika ada).
Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang sudah diverifikasi, serta bukti bayar BPHTB dan uang pendaftaran.
Bukti PPh/SSP wajib dilampirkan jika nilai tanah lebih dari Rp 60 juta.

Syarat karena Hibah:

Mengisi dan menandatangani formulir permohonan di atas materai (lampirkan surat kuasa jika diwakilkan).
Fotokopi KTP dan KK pemberi serta penerima hibah yang sudah dicocokkan dengan dokumen asli.
Sertifikat tanah asli.
Akta hibah resmi dari PPAT.
Surat izin pemindahan hak (jika tertera ketentuannya di dalam sertifikat).
Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang sudah diverifikasi, serta bukti bayar BPHTB dan uang pendaftaran.
Bukti PPh/SSP wajib dilampirkan jika nilai tanah lebih dari Rp 60 juta.

Bayangkan seorang anak Indonesia bercita-cita menjadi dokter tetapi hanya memiliki satu buku lusuh untuk belajar. Bersama Ekspedisi Kata ke Nyata Kompas.com, Anda bisa membantu mengubah kisah itu. Mari hadirkan akses literasi bagi anak-anak di berbagai pelosok Indonesia melalui donasi lewat tautan https://bit.ly/JagatLiterasi2026. Setiap kebaikan yang Anda berikan bukan hanya membuka jendela pengetahuan, tetapi juga membuka masa depan mereka.